Le 1er janvier 2025 ne laisse aucune marge d’interprétation : tout logement classé G mis en location sera immédiatement frappé d’interdiction, sans échappatoire possible. La performance énergétique, longtemps reléguée au second plan ou instrumentalisée à coups de délais, passe à la vitesse supérieure : la sanction tombe, automatique, implacable.
En parallèle, la refonte du mode de calcul des charges récupérables, attendue au second semestre, redistribuera les cartes pour les locations meublées comme pour les logements vides. À cela s’ajoute la réduction progressive d’avantages fiscaux qui, jusque-là, permettaient d’amortir le choc. Les repères vacillent, l’incertitude s’installe sur la valeur même des biens.
2025-2026 : une période charnière pour les propriétaires immobiliers
Le mouvement s’accélère dans le secteur immobilier. Propriétaires 2025, bailleurs, investisseurs : tous font face à des choix inédits. Avec la loi climat résilience, le cadre change radicalement. Dès janvier, la location de logements classés G s’arrête net. Plusieurs milliers de biens devront passer par la rénovation énergétique ou sortir du marché locatif. Impossible d’y couper, le diagnostic de performance énergétique (DPE) devient incontournable, sa fiabilité fait débat, mais son influence sur la valeur des biens ne fait plus aucun doute.
Les perspectives fiscales se durcissent : la hausse des droits de mutation est annoncée dans de nombreux départements. Que l’on achète une résidence principale ou qu’on investisse dans l’immobilier locatif, les frais de notaire prendront une part plus large dans le budget. La taxe foncière, elle, poursuit sa progression. Les propriétaires, déjà fragilisés par la hausse des charges et l’érosion des rendements, voient leur situation se tendre davantage.
Pour clarifier les principaux changements à venir, voici ce qu’il faut surveiller :
- Interdiction progressive de location des logements classés F à partir de 2028
- Obligation d’audit énergétique pour vendre ou louer un bien
- Renforcement du contrôle et évolution des critères du DPE
Dans ce contexte mouvant, la performance énergétique DPE devient le critère de référence. Certains propriétaires lancent des travaux, d’autres préfèrent patienter ou vendre des biens qui, du jour au lendemain, se retrouvent en situation de handicap réglementaire. Le secteur immobilier traverse une transformation profonde, alimentée par la contrainte, pilotée par l’État, et surveillée de près par des marchés sous tension.
Quelles nouvelles obligations légales et fiscales attendre ?
La loi finances 2025 prépare un terrain semé d’incertitudes pour les propriétaires. Le texte, dans sa version la plus récente, cible la taxe foncière et les droits de mutation. Les collectivités réclament davantage de ressources, l’État tente de concilier restrictions budgétaires et acceptabilité sociale. Résultat direct : la taxe foncière grimpera dans bon nombre de grandes villes, accompagnée d’une augmentation des droits de mutation à titre onéreux, autrement dit, une facture de notaire plus lourde.
Le passage par le diagnostic de performance énergétique (DPE) est désormais obligatoire. Depuis la dernière réforme, impossible de vendre ou de louer sans présenter un DPE diagnostic performance mis à jour. Les biens classés F ou G, déjà visés par l’interdiction de location, se voient imposer de nouvelles règles : audit énergétique dès la mise sur le marché, mention du classement dans chaque annonce, et devis précis des travaux de rénovation énergétique à intégrer au dossier.
Parmi les principales mesures à venir, on retrouve :
- Un encadrement renforcé des locations meublées de tourisme via un nouveau régime déclaratif
- La suppression ou la limitation de certains avantages fiscaux pour la location meublée professionnelle
La réduction d’impôt pour travaux énergétiques fait toujours l’objet de débats, son coût étant estimé à plusieurs milliards d’euros. Par ailleurs, la TVA à taux réduit sur les rénovations pourrait être recentrée sur les logements les plus énergivores. Les propriétaires concernés naviguent entre incitations et contraintes, avec des marges de manœuvre qui se resserrent d’année en année.
Des biens locatifs sous pression : impacts concrets des réformes à venir
Le marché locatif se prépare à encaisser de nouveaux coups. Les propriétaires de logements classés F ou G sont rattrapés par la mécanique de la loi climat résilience : dès 2025, la location de ces biens sera d’abord restreinte, puis interdite. Les effets se font déjà sentir. Plusieurs études montrent une hausse des ventes forcées, sous la pression de travaux de rénovation énergétique souvent jugés trop coûteux.
L’audit énergétique devient la nouvelle norme lors de toute transaction. Ce document, exigé à chaque vente ou location, détaille la performance énergétique DPE du bien et chiffre les travaux nécessaires pour atteindre les seuils réglementaires. Pour beaucoup de bailleurs, faire louer un logement classé F ou G s’apparente à un défi, tant les devis de rénovation dépassent les limites de rentabilité.
Voici quelques points concrets à garder en tête pour les propriétaires et investisseurs :
- MaPrimeRénov’ et le prêt à taux zéro (PTZ) existent encore, mais les conditions d’attribution deviennent plus strictes, ce qui restreint l’accès aux ménages modestes.
- Le diagnostic performance énergétique gagne en précision, mais ajoute une couche supplémentaire de contraintes administratives et techniques.
Conséquence directe : l’offre locative se raréfie, surtout dans les zones sous pression démographique. Le risque de voir une partie du parc locatif exclue, faute de rénovation, soulève la question de l’équilibre entre ambitions écologiques et réalité économique pour les propriétaires privés. Les décisions prises dans les prochains mois pèseront lourdement sur le marché immobilier locatif en 2025.
Professionnels de l’immobilier : comment anticiper et accompagner ces évolutions ?
Le secteur immobilier vit un tournant décisif. Face à la multiplication des réformes et à l’essor de la rénovation énergétique, les professionnels doivent revoir leur approche. Les propriétaires attendent désormais des conseils concrets sur les travaux de rénovation énergétique, le diagnostic de performance énergétique (DPE) et la gestion de leur budget.
Plusieurs axes de vigilance s’imposent pour répondre aux exigences du moment :
- Mettre en place des audits énergétiques systématiques pour les biens concernés
- Utiliser des outils de simulation budgétaire pour estimer précisément le coût global d’une opération
- Renforcer l’accompagnement juridique, notamment pour aider à respecter les délais de conformité
Dans ce paysage mouvant, les professionnels jouent un rôle d’alerte et de conseil. Leur capacité à anticiper les évolutions législatives, à expliquer les conséquences du projet de loi de finances ou à relayer les recommandations de la Cour des comptes devient déterminante pour aider les propriétaires à s’adapter. Miser sur la transparence et la pédagogie autour de la transition énergétique, c’est aussi préserver la stabilité et la fluidité du marché.
L’année 2025 ne laisse plus de place à l’hésitation : le secteur immobilier entre dans une nouvelle phase, où chaque décision, chaque arbitrage, comptera double. Reste à savoir qui saura tirer son épingle du jeu dans ce paysage sans filet.
